מלכודת היטל השבחה בהעברה אגב גירושין - ראו הוזהרתם

אם קיימות תכניות משביחות על הנכס ייתכן מאוד שיחול תשלום היטל השבחה בעת מימוש הזכויות. דוגמא לתכנית משביחה היא אפשרות לבנות על הגג חדר יציאה לגג או אפשרות לרכוש חלק מגג שהנו רכוש משותף ולהצמידו לדירה בקומה אחרונה בבית משותף (תיקון 126 לחוק התכנון והבניה). 

היטל ההשבחה חל על פוטנציאל  ההשבחה גם אם אין כוונה לממש את התכנית, כגון בניית חדר יציאה לגג עד 40 מ"ר.

ניתן לתקוף שומת היטל השבחה באמצעות ערר לשמאי מכריע אם המחלוקת היא על סכום השומה או לועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה אם המחלוקת היא על עצם החיוב בהיטל, כגון מחלוקת משפטית אם למשל תכנית משביחה לא מאפשרת מימוש זכויות כפי שסבור שמאי הועדה.

לאחר ההקדמה הנ"ל ניתן היה לצפות כי זוג שמתגרש ומגיע להסכם חלוקת רכוש במסגרת הסכם גירושין, במסגרתו הוסכם על העברת זכויות בדירה בין בין זוג אחד לשני, כי לא יחול היטל השבחה על המעביר כשם שקיים פטור מתשלום מס שבח ומס רכישה בהעברת זכויות אגב גירושין, כאשר תשלום המס יידחה למועד מכירת הזכויות בנכס ע"י אותו בן זוג שקיבל זכויות בדירה אגב גירושין.  פטור זה בחוק מיסוי מקרקעין ותקנותיו הנו פטור סוציאלי. היינו מצפים שאותו היגיון יחול גם לגבי היטל השבחה. האומנם כך ?

ישנן ועדות מקומית לתכנון ולבניה אשר מסכימות לדחות את תשלום ההיטל למועד המכירה ע"י אותו בן זוג באמצעות החתמתו על כתב התחייבות, לפיו במקום שמעביר הזכויות ישלם את היטל ההשבחה, מקבל הזכויות ישלם במקומו את ההיטל במועד מכירת הזכויות. 

אולם, לאחרונה אנו נתקלים במקרים בהם ועדות משנות את הנוהג שהיה קיים אצלן, ובמקום לאפשר חתימה על כתב התחייבות מחייבות בתשלום ההיטל, כתנאי לקבלת אישור עירייה לטאבו שיאפשר רישום הזכויות ע"ש בן או בת הזוג לפי הסכם הגירושין. גם ועדת ערר להיטל השבחה תומכת בהחלטותיה בגישה זו, שכן הן רואות בהסכם הגירושין סוג של מכר בתמורה, שכן במסגרת חלוקת הרכוש צד אחד מוותר על זכות או משלם על קבלת זכות במסגרת מכלול חלוקת הרכוש והאיזונים בין בני הזוג וגירושין הנו צעד וולנטרי ולא העברה לפי חוק שיכול שיפטור מהיטל השבחה בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה.

בשולי הדברים, ייאמר כי במסגרת העברה ללא תמורה קיימת פרקטיקה מקובלת ע"י חלק מועדות התכנון והבניה לאפשר חתימה על כתב התחייבות במקום לשלם את ההיטל, אך הוועדות לא רואות העברה ללא תמורה בשונה מהעברה אגב גירושין, גם אם אין הצדקה לכך במקרים מתאימים.

בתקופת הקורונה, כאשר בני זוג גרושים בחל"ת ואין הממון מצוי בכיסם וכל שקל חשוב לכלכלתם וכלכל ילדיהם או בכל תקופות משבר כלכלי מצופה כי ועדות ינהגו בהבנה ורגישות כלפי תושבי עירם בבחינת עניי עירך קודמים ולא יכפו תשלום ההיטל אלא יאפשרו חתימה על כתב התחייבות, שהרי את היטל ההשבחה הם ממילא יגבו במועד מכירת הדירה.

לסיכום, זוג שמתגרש טוב יעשה אם ייקח בחשבון כי יידרש לשלם היטל השבחה בהעברה אגב גירושין ולא יסבור בטעות כי הוא פטור מתשלום ההיטל, כפי שהוא פטור מתשלום מס שבח ומס רכישה. במסגרת צפי התשלומים וההתחייבויות יש לקחת בחשבון גם את סכום ההיטל שעלול להיות מאוד משמעותי ומכביד.

עו"ד גיא אורן, בעל ניסיון של 23 שנה בתחום המקרקעין ותכנון ובניה.